ХАРАКТЕРНЫЕ ПРИЗНАКИ ОТРАСЛЕВЫХ САМОРЕГУЛИРУЕМЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И УПРАВЛЕНИИ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ
Необходимость сравнительных оценок саморегулирования в строительстве и управлении объектами недвижимости, при поверхностном рассмотрении – однородных отраслевых сфер предпринимательской (профессиональной) деятельности, обусловлена важностью и своевременностью учёта факторов, влияющих на построение данных рынков в новых институциональных условиях.
Ясное представление об отличиях в подходах к введению саморегулирования предпринимательской деятельности в названных сферах деятельности позволит профессиональному сообществу, публичной власти, жилищному самоуправлению и гражданам не совершить ошибок в процессе институциональных перемен.
- Строительные СРО – некоммерческие организации, объединяющие строительные предприятия, выполняющие работы на объектах капитального строительства (ОКС), в т.ч., по реконструкции и капитальному ремонту объектов недвижимости (ОН) в период, когда ОБЪЕКТ ВЫВЕДЕН ИЗ ЭКСПЛУАТАЦИИ
- СРО управляющих объектами недвижимости – некоммерческие организации, объединяющие предприятия, обеспечивающие безопасную эксплуатацию объектов недвижимости и коммунальной инфраструктуры В ПРОЦЕССЕ ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
| Объединяющий фактор: |
| в силу высокой степени зависимости безопасности зданий и сооружений от результатов предпринимательской (профессиональной) деятельности как строительных (подрядных в области строительства) организаций, так и управляющих (подрядных в сфере эксплуатации) организаций, несомненно применение принципа ОБЯЗАТЕЛЬНОСТИ ЧЛЕНСТВА данных отраслевых предприятий в саморегулируемых организациях в части допуска к работам, влияющим на безопасность объектов капитального строительства (объектов недвижимости) или к работам, влияющим на жизнь и здоровье граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц |
ПРИНЦИПИАЛЬНЫЕ ОТЛИЧИЯ САМОРЕГУЛИРУЕМЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И УПРАВЛЕНИИ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ:
|
В ОБЛАСТИ СТАНДАРТОВ, ПРАВИЛ И ПРОЦЕДУР ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
| |
| Строительные СРО | СРО управляющих объектами недвижимости и коммунальной инфраструктуры |
| Отношения регулируются стандартами и правилами предпринимательской и профессиональной деятельности в области строительства в период строительства объектов капитального строительства (ОКС) до введения их в эксплуатацию и направлены на обеспечение качества выполнения строительно-монтажных работ НА НЕОДУШЕВЛЁННЫХ ОБЪЕКТАХ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА |
Отношения регулируются стандартами и правилами предпринимательской и профессиональной деятельности в области управления объектами недвижимости в период эксплуатации объектов недвижимости жилого и нежилого назначения и направлены на обеспечение качества предоставления жилищных и коммунальных услуг, выполнения ремонтно-строительных работ и обеспечения безопасности – ОДУШЕВЛЁННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ:
|
| Допуски к видам работ СРО выдают на основании Перечня видов работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства |
Допуски к видам работ СРО выдают на основании:
|
| Работы выполняются на объекте капитального строительства, не введенного в эксплуатацию (выведенного из эксплуатации на период проведения капитального ремонта или реконструкции) | Работы выполняются на объекте недвижимости, находящемся в эксплуатации (в использовании) |
|
В ОБЛАСТИ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ И ПРАВОВЫХ ДОМИНАНТ
| |
| Строительные СРО | СРО управляющих объектами недвижимости и коммунальной инфраструктуры |
| - Градостроительный Кодекс РФ - Земельный кодекс РФ - Гражданский Кодекс РФ Федеральное законодательство: - О техническом регулировании - Технический регламент при производстве строительно-монтажных работ |
- Жилищный Кодекс РФ - Земельный Кодекс РФ - Гражданский Кодекс РФ - Градостроительный Кодекс РФ Федеральное законодательство: - О техническом регулировании - О государственном регулировании тарифов - Технический регламент обеспечения безопасности зданий и сооружений при их эксплуатации - О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства - Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ - «О размещении государственного (муниципального) заказа |
|
В ОБЛАСТИ ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ХОЗЯЙСТВУЮЩИХ СУБЪЕКТОВ
| |
| Строительные СРО | СРО управляющих объектами недвижимости и коммунальной инфраструктуры |
| Привлечение и освоение фиксированных контрактом инвестиционных средств в процессе девелопмента, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства в соответствии с договором строительного подряда | Отсутствие фиксированных источников финансирования, зависимость от федеральных тарифов, решений региональных энергетических комиссий, плательщиков (физических и юридических лиц), энергопроизводителей, жилищных объединений, муниципальных органов власти, результатов участия в аукционах на размещение государственных (муниципальных) заказов на выполнение работ и оказание услуг на действующих объектах недвижимости |
| Наличие разработанных кредитными учреждениями механизмов финансового обеспечения деятельности строительных организаций капитального строительства | Отсутствие механизмов привлечения инвестиционных средств для воспроизводства объектов недвижимости (коммунальной инфраструктуры) через управляющие и/или коммунальные организации |
| Участие в крупных конкурсных проектах с фиксированными сроками строительства, ремонта, реконструкции и сдачи ОКС в эксплуатацию с использованием разработанных страховых механизмов (страхования строительно-монтажных работ, гражданской и имущественной ответственности) | Участие в аукционах на размещение государственного (муниципального) заказа на объектах недвижимости, в конкурсах по отбору управляющих организаций, в поиске частных заказов в УСЛОВИЯХ ЖЁСТКОЙ ТЕРРИТОРИАЛЬНОЙ КОНКУРЕНЦИИ |
| Значительные финансовые обороты | Ограниченность возможностей привлечения финансовых средств на воспроизводство объектов недвижимости и в развитие основных средств предприятий |
| Возможность применения механизма залоговых гарантий и поручительств | Высокая сложность и рискованность применения залоговых механизмов на объектах недвижимости с общим долевым имуществом собственников, а также учёта интереса совладельцев при совмещении на объекте управления форм частной и муниципальной (государственной) собственности |
|
В ОБЛАСТИ СТРАХОВАНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СРО И ПРЕДПРИЯТИЙ – УЧАСТНИКОВ СРО
| |
| Строительные СРО | СРО управляющих объектами недвижимости и коммунальной инфраструктуры |
| Страхование гражданской ответственности предприятий – участников СРО в зависимости от числа допусков к работам, влияющим на безопасность ОКС | Страхование гражданской ответственности предприятий – участников СРО в зависимости от числа допусков к работам, влияющим на безопасность ОКС и числа допусков к работам и услугам, влияющим на безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность государственного (муниципального) имущества, физических и юридических лиц |
| Страхование рисков при выполнении строительно-монтажных работ с привязкой и без привязки к объекту капитального строительства | Страхование договора управления объектом недвижимости (договора эксплуатационного подряда) только с привязкой к объекту недвижимости с учётом имущественных рисков пользователей объектом |
| Страхование профессиональной ответственности работников – членов СРО, а также страхование от несчастных случаев и болезней | Страхование профессиональной ответственности работников – членов СРО, а также от несчастных случаев и болезней |
| Страхование имущества строительных организаций | Страхование имущества управляющих (подрядных) организаций |
| Страхование гарантийных и послегарантийных обязательств строительных организаций | Страхование гарантий предоставления жилищных услуг, а также объёмов и качества поставок коммунальных услуг и выполнения работ консолидировано ресурсоснабжающими и управляющими (подрядными) организациями |
| Страхование жизни и здоровья граждан, государственного (муниципального) имущества, а также имущества физических и юридических лиц | |
| Страхование муниципалитетами концессионных соглашений и инвестиционных контрактов реновации объектов коммунальной инфраструктуры (энергетики, теплоэнергетики, водоснабжения и водоотведения, канализации, газоснабжения и др.) | |
|
В ОБЛАСТИ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ С ТЕРРИТОРИАЛЬНЫМИ ОРГАНАМИ ВЛАСТИ, СОЦИАЛЬНЫМИ ИНСТИТУТАМИ, ДРУГИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ И ЖИТЕЛЯМИ
| |
| Строительные СРО | СРО управляющих объектами недвижимости и коммунальной инфраструктуры |
| Отсутствие прямой и устойчивой зависимости деятельности строительных организаций от территориальных органов исполнительной (муниципальной) власти | Прямая и устойчивая зависимость отраслевой деятельности управляющих (подрядных) организаций от взаимоотношений с представителями территориальных органов исполнительной (муниципальной) власти в процессе участия в процедурах размещения государственного (муниципального) заказа и контроля последующего исполнения заказа |
| Отсутствие существенной зависимости деятельности строительных организаций от сторонних организаций и жителей | Прямая и постоянная зависимость отраслевой профессиональной деятельности управляющих (подрядных) организаций от взаимоотношений с жилищными объединениями, физическими и юридическими лицами, а также от качества выполнения работ и предоставления услуг |
Таким образом, саморегулируемые организации, объединяющие строительные организации и саморегулируемые организации управляющих недвижимостью имеют ряд принципиальных отличий, формирующих различные подходы к организации деятельности субъектов данных правоотношений, основанных на различиях нормативно-правового регулирования, количестве и качестве участвующих в процессе субъектов и объектов управления, разных целях, задачах и периодах деятельности хозяйствующих субъектов на конкретных объектах, особенностях технологических, финансово-экономических и других процессов обеспечения деятельности.
Строительная отрасль, исходя из главного содержания функционирования, имеет чётко выраженные отраслевые признаки регулирования (требования к обеспечению строительных стандартов, норм и правил одинаковы на всей территории России. Строительные организации, например, Москвы способны обеспечить качественное возведение объекта капитального строительства на территории другого субъекта РФ).
Управляющие организации (подрядные, эксплуатационные) объектами недвижимости в течение всего периода своей деятельности привязаны к недвижимым объектам конкретного региона России и вынуждены учитывать особенные территориальные факторы, влияющие на осуществление деятельности. Поэтому саморегулирование в сфере управления объектами недвижимого имущества может строиться исключительно по территориальному принципу и на основе стандартов, правил и процедур, регулирующих качество эксплуатации и управления безопасностью объектов недвижимости, качество и количество предоставления жилищных услуг и выполнения работ, качество и количество предоставления коммунальных услуг. Уровни развития жилищных и коммунальных региональных рынков услуг и институтов жилищного самоуправления предопределят качество и скорость введения территориальных институтов саморегулирования предпринимательской (профессиональной) деятельности в данной области.
СТРОИТЕЛЬНАЯ ОТРАСЛЬ – ПРОФЕССИОНАЛЬНО-ОТРАСЛЕВАЯ.
СФЕРА УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ – ПРОФЕССИОНАЛЬНО-РЕГИОНАЛЬНАЯ.
В связи с перечисленными особенностями саморегулируемые организации, объединяющие строительные организации и саморегулируемые организации управляющих недвижимостью свою деятельность осуществляют на основе отличных по содержанию стандартов, правил и процедур деятельности и не могут объединять в одной СРО предприятия строительной сферы и сферы управления объектами недвижимости.